Koszty i podatki
Zastanawiasz się, ile naprawdę kosztuje nieruchomość w Hiszpanii? Poniżej wszystkie opłaty przy zakupie i po nim — jasno i konkretnie, bez tabel z urzędu.
Koszty zakupu
Cena z oferty to nie wszystko — przy zakupie dochodzą podatki i opłaty formalne. Dobra wiadomość: wszystkie da się policzyć z góry, więc niespodzianek nie będzie.
+ ok. 12–14%
tyle realnie doliczysz do ceny nowej nieruchomości
Podatki
VAT (IVA) — rynek pierwotny
10%
AJD — podatek od czynności prawnych
1,2–1,5%
Płatne przy zakupie każdej nowej nieruchomości.
Formalności
Notariusz
0,2–0,5%
Wpis do rejestru nieruchomości
400–700 €
Zależnie od wartości i złożoności transakcji.
Obsługa (zalecana)
Prawnik (asesor jurídico)
1–1,5%
Tłumacz przysięgły przy akcie
300–500 €
Tłumaczenie dokumentów
100–300 €
Nieobowiązkowe, ale dają bezpieczeństwo procesu.
Koszty utrzymania
Po odebraniu kluczy nieruchomość zaczyna kosztować jak każdy dom. Oto typowe pozycje, z którymi trzeba się liczyć co miesiąc i co rok.
Podatek IBI
200–1 000 €
rocznie, do gminy — odpowiednik podatku od nieruchomości
Comunidad
40–200 €
miesięcznie, na osiedlach i w budynkach wspólnych
Media
100–250 €
miesięcznie — prąd, woda, gaz, zależnie od zużycia
Ubezpieczenie
150–400 €
rocznie, zalecane od szkód i OC
Średnio wychodzi ok. 150–400 € miesięcznie, zależnie od typu nieruchomości i lokalizacji.
Podatki, które musisz znać jako właściciel
Zakup to dopiero początek. Jeśli posiadasz lub wynajmujesz nieruchomość w Hiszpanii, masz konkretne obowiązki podatkowe — niektóre coroczne, inne tylko przy wynajmie. Oto najważniejsze z nich w uproszczonej formie.
IBI — podatek od nieruchomości
Roczny podatek lokalny naliczany przez urząd miasta, obowiązkowy dla wszystkich właścicieli. Wysokość zależy od lokalizacji i wartości katastralnej.
Podatek od wynajmu
Rezydenci UE
19%
Nierezydenci spoza UE
24%
Odliczenia kosztów możliwe tylko dla rezydentów UE.
IRNR — podatek dla nierezydentów
Jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii na stałe, płacisz roczny podatek od hipotetycznego dochodu — nawet bez wynajmu. Zwykle 0,2–0,5% wartości katastralnej.
Deklaracje — Modelo 210
Nierezydentów obowiązują osobne formularze i terminy, inne niż w Polsce. Brak deklaracji grozi karami i odsetkami. Pilnujemy tego razem z doradcą podatkowym.
Na co uważać?
Formalności w Hiszpanii nie są trudne — większość problemów bierze się z pośpiechu. Na te cztery rzeczy zwracam uwagę przy każdej transakcji.
Rezerwacja przed weryfikacją prawną
Nie wpłacaj depozytu, zanim prawnik nie sprawdzi dewelopera, licencji budowlanej i zabezpieczenia płatności gwarancją bankową.
Przewalutowanie PLN → EUR
Przy kwotach rzędu setek tysięcy euro różnice kursowe potrafią kosztować tysiące złotych. Sposób przewalutowania zaplanuj z wyprzedzeniem, nie w dniu przelewu.
Opłaty comunidad w resortach
Basen, ogrody i ochrona podnoszą miesięczne opłaty wspólnotowe. Stawkę sprawdź przed zakupem — różnice między osiedlami są duże.
Wynajem sezonowy = obowiązki
Wynajem turystyczny (np. Airbnb) wymaga wpisu do rejestru turystycznego regionu i rozliczeń według lokalnych przepisów.
Przykładowy budżet utrzymania
Apartament 70 m² na Costa Blanca, zamknięte osiedle z basenem i ogrodem, użytkowany prywatnie (bez wynajmu).
Miesięcznie
Opłata wspólnotowa
ok. 100 €
Media (prąd, woda, internet)
ok. 150 €
Rezerwa na podatek IBI
ok. 60 €
Rezerwa na ubezpieczenie
ok. 30 €
ok. 340 €
łącznie miesięcznie
Rocznie
Podatek IBI
300–400 €
Opłaty wspólnotowe
ok. 1 200 €
Media i internet
ok. 1 800 €
Ubezpieczenie
ok. 360 €
ok. 3 760 €
łącznie rocznie